OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同步(bù)启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能(néng)事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性(xìng)看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)的事(shì)件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开(kāi)，此后二(èr)级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易(y七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米ì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看(kàn)，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人(rén)士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规(guī)避的原因，最(zuì)近几个(gè)交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出租(zū)率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价(jià)格下(xià)跌，风险也得(dé)到(dào)一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等(děng)多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不(bù)少产品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度(dù)对(duì)经营(yíng)现金流(liú)没有造成大的(de)影响，“事件(jiàn)性(xìng)利(lì)空下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园(yuán)区(qū)类资(zī)产就(jiù)回调不少了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的(de)张(zhāng)江光大(dà)园项目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二级市(shì)场价格(gé)出(chū)现回(huí)落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明(míng)会(huì)上，运营团队表示了对(duì)张江光(guāng)大园项目的信心，预(yù)计签署(shǔ)意向书和(hé)合同(tóng)谈判中的储备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目出(chū)租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募(mù)之(zhī)路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起了市场(chǎng)各(gè)方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权(quán)益(yì)人相关负责人坦言，事(shì)发(fā)突然确(què)实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实(shí)工作，并同步启动(dòng)了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还(hái)是(shì)比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业(yè)客户(hù)，租赁(lìn)意(yì)向面积超过(guò)了2万方。从意(yì)向储备转化为(wèi)实际租户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月履(lǚ)约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩(kuò)募、对(duì)市场负(fù)责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光(guāng)大(dà)园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之(zhī)前的空置率为何(hé)未能(néng)得到(dào)解(jiě)决(jué)。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责(zé)人解(jiě)释，张江光大园一直(zhí)以来都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历(lì)史运营表现稳(wěn)定，租户的调租(zū)和(hé)换租都属于(yú)正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租(zū)正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租(zū)率(lǜ)下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及(jí)时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园(yuán)项目在给租(zū)户(hù)的分隔空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价(jià)也(yě)贵一(yī)些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层(七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米céng)以(yǐ)一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人都(dōu)变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合(hé)营销方面(miàn)能更加充分发(fā)挥(huī)协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责(zé)人(rén)表(biǎo)示(shì)，张江集团和(hé)张江(jiāng)高科目(mù)前(qián)在管资产约五百万方(fāng)，还(hái)有一些(xiē)其(qí)他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业(yè)空(kōng)间资产上市平台目(mù)标的坚实后(hòu)盾(dùn)和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本(běn)平(píng)台和(hé)它未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们(men)可(kě)能面临(lín)了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学(xué)城这三十年(nián)建(jiàn)设发展过(guò)程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是(shì)一个(gè)非(fēi)常(cháng)小的插曲(qū)。我们(men)有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突(tū)发事件的所有负(fù)面影(yǐng)响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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