饱受争(zhēng)议的二(èr)手房交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)m是什么意思性取向、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布(bù)了关(guān)于规(guī)范房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机(jī)构存在利用房源客源优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服(fú)务(wù)收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二手房(fáng)交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房(fáng)对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业(yè)性，居(jū)民往往(wǎng)通过(guò)中介来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要的(de)收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地(dì)产市(shì)场管理和(hé)调控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收(shōu)费及(jí)中(zhōng)介交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中(zhōng)介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)上，两部(bù)门在(zài)此次意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价。引导由交易双方共同(tóng)承担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年(nián)国(guó)家计(jì)委(wěi)建设部(bù)下发的(de)《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，m是什么意思性取向按(àn)成(chéng)交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可(kě)在(zài)规(guī)定的(de)收(shōu)费标准基(jī)础上适(shì)当上(shàng)浮(fú)，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房(fáng)中(zhōng)介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多(duō)少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具(jù)体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构仅m是什么意思性取向需(xū)在服务过(guò)程中对收(shōu)费标(biāo)准进行明(míng)码(mǎ)标价即(jí)可。而(ér)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服(fú)务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内(nèi)容(róng)和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的(de)基本服务和延伸(shēn)服(fú)务(wù)，应当分别明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额(é)，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高于市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同(tóng)市(shì)场监管等部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会(huì)同(tóng)有(yǒu)关部门(mén)依法查处不按(àn)规定(dìng)明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务(wù)收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入(rù)国家(jiā)企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规(guī)定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则(zé)，还需(xū)要看各城(chéng)市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市(shì)场看(kàn)，经纪(jì)服务领域的调整改善、规(guī)范化(huà)，有(yǒu)利于行业(yè)健康(kāng)发(fā)展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这(zhè)对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应(yīng)该由(yóu)上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有(yǒu)这样的(de)情形(xíng)，因部分购房者处(chù)于(yú)弱(ruò)势地位(wèi)，从而会出(chū)现(xiàn)中介费(fèi)及税(shuì)费(fèi)均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成(chéng)’的(de)情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收(shōu)取费用，而这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其(qí)转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际(jì)上(shàng)相当(dāng)于(yú)变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有(yǒu)利(lì)于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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