近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应(yīng)了(le)解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金(jīn)份(fèn)额交易(yì)价格的(de)变(biàn)化。基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实(shí)际获得的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于(yú)投资(zī)债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素之一AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格(gé)波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额(é)进行计(jì)算(suàn)。除权(quán)操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到(dào)期(qī)后(hòu)基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的(de)比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiAVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思āng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思比(bǐ)，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永(yǒng)续(xù)经营的(de)假设反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属性。”该负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立(lì)的(de)资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低，对产权(quán)类的(de)资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回(huí)报(bào)，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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