导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国(guó)地(dì)产存(cún)量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户(hù)户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口(太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询kǒu)，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求(qiú)增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察中国(guó)户(hù)均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人(rén)对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们(men)主要用到(dào)上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住(zhù)宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到(dào)底有多(duō)少(shǎo)，目前(qián)缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的(de)比(bǐ)太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年(nián)变(biàn)化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房(fáng)等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。<太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询/strong>

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人(rén)口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居(jū)室(shì)和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的(de)占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和(hé)生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济(jì)水平(píng)有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于(yú)城市能级(jí)之间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质小区(qū)和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调(diào)查的是(shì)人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。