导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产市(shì)场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建(jiàn)部披(pī)露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不(bù)是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似(shì)乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达(dá)国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城(chéng)市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的(de)房(fáng白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么)子是否真的过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数(shù)据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类(lèi)，一类(lèi)是(shì)商品住(zhù)宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来(lái)看，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造(zào)成(chéng)人口净(jìng)流入(rù)地的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价(jià)迫(pò)使打工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世(shì)纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满(mǎn)足(zú)现代(dài)生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和(hé)英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带(dài)来(lái)的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素(sù)逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会(huì)进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不(bù)单局(jú)限(xiàn)于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人(rén)，并不(bù)是针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期(qī)。

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