导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子(zi)是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之(zhī)间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数(shù)，回(huí)答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存(cún)量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国(guó)和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较(jiào)低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥(yōng)有的(de)住宅面积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和(hé)英(yīng)国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来(lái)自于四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人(rén)户的(de)占(zhàn)比明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了)增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小户(hù)型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济(jì)水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局(jú)限于(yú)城市能(néng)级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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