文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没(méi)实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开(kāi)发时(shí)代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简单科(kē)普一(yī)下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在(zài)预售制。但(dàn)是(shì)，重点来(lái)了(le)！发(fā)达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完(wán)全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实(shí)体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的(de)基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的(de)地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑材(cái)料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的(de)订(dìng)金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模(mó)式(shì)成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全的监(jiān)管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内(nèi)地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)也(yě)出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再(zài)适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的(de)需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经(jīng)济下的福(fú)利分(fēn)房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发(fā)商(shāng)以预(yù)售款撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契合中国(guó)内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行备案(àn)登(dēng)记(jì)和预(yù)告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国内地房地(dì)产市(shì)场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提(tí)高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国(guó)内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明(míng)确(què)规定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业(yè)预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则(zé)按照项目的(de)建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而(ér)异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保险公(gōng)司(sī)针对期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各(gè)环(huán)节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账(zhàng)户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可(kě)预(yù)售(shòu)。什么(me)是定金(jīn)保全(quán)措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同时，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所(suǒ)有资(zī)金进银(yín)行专门(mén)项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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