万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅(zhái)拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题是，这(zhè)些房子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀(diàn)核(hé)心区位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕(rào)的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是(shì)中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书(shū)院总(zǒng)共(gòng)301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本(běn)都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的(de)商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际上(shàng)是(shì)个烫手山(shān)芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人(rén)又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公(gōng)司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了(le)赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部(bù)全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的(de)估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的(de)经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网(wǎng)信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫(hè)集团(tuán)和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等(děng)共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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