文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次(cì)性(xìng)贷款支(zhī)付剩余(yú)全(quán)部(bù)房款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严(yán)格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业(yè)的(de)本质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或(huò)者其(qí)他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔm是什么意思性取向)分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料(liào)、分层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外(wài)一(yī)个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付(fù)款形式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最(zuì)大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内(nèi)地面临(lín)住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度(dù)不再适用(yòng)于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社(shè)会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大(dà)作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城(chéng)市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历(lì)经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是m是什么意思性取向因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据(jù)购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品(pǐn)房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般(bān)设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的(de)房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期(qī)进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批(pī)后即可预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计(jì)了(le)两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环(huán)节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金保全措施(shī)才(cái)可(kě)预(yù)售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭(píng)保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期(qī)房付(fù)款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或(huò)交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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