OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此(cǐ)前几日的下跌(diē)走势(shì)，午后跌(diē)幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人也表示(shì)，近期已同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示(shì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较(jiào)大(dà)，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上(shàng)影响(xiǎng)其内(nèi)外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级(jí)市(shì)场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利(lì)消(xiāo)息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均(jūn)有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规(guī)避的原因，最近(jìn)几个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会(hu2l是多少斤 2l是多少kgì)受到基(jī)本面、情绪(xù)面等多重因素(sù)影响，不好判断价(jià)格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一定的(de)投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此(cǐ)外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大(dà)的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到(dào)租(zū)金收入2l是多少斤 2l是多少kg受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露(lù)的张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租(zū)率下降事(shì)项，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后召(zhào)开(kāi)的业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理人就相关事项进(jìn)行了(le)解(jiě)释说明(míng)，市场信心得到了一定(dìng)提(tí)振，二级(jí)市场价格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签署意向书(shū)和合同谈(tán)判中(zhōng)的(de)储备租户正常转化(huà)后，项目(mù)出租率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消(xiāo)息的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工(gōng)作，并同步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说，目前储备租户(hù)还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术(2l是多少斤 2l是多少kgshù)等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户需(xū)要(yào)一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通(tōng)过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张江(jiāng)光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人(rén)有那(nà)么多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目(mù)的大租户退(tuì)租(zū)正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出(chū)租率下(xià)滑情况没(méi)有得到(dào)及(jí)时修(xiū)复后(hòu)，张江(jiāng)这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单(dān)价(jià)也(yě)贵一(yī)些，张江光(guāng)大(dà)园单层以(yǐ)一千平的面积(jī)为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也(yě)会有诉求，也会(huì)根据(jù)自身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成了(le)一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方面能(néng)更加(jiā)充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表(biǎo)示(shì)，张江(jiāng)集(jí)团和(hé)张江高科目前(qián)在管资产约五百万(wàn)方，还(hái)有一些其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将(jiāng)成(chéng)为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩募(mù)是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临(lín)了一些(xiē)突发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能(néng)算是(shì)一个(gè)非常小的插(chā)曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的(de)所(suǒ)有负(fù)面影响，维(wéi)持(chí)预期和市(shì)场的信心。”

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