导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足(zú)？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不(bù)能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确(què)统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国(guó)地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会氯化钾相对原子质量是多少，在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大(dà)流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代(dài)生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二(èr)居(jū)室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅(zhái)户(hù)型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规(guī)模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将(jiāng)是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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