5月以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股万(饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思wàn)科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观(guān)态(tài)度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入(rù)也(yě)不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日(rì)成(chéng)交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务(wù)为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名(míng)机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在(zài)前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债(zhài)务关系等(děng)问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行(xíng)业出清(qīng)的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的(de)维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业(yè)自(zì)身资产的(de)质(zhì)量好、运营能(néng)力(lì)强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业集(jí)中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等(děng)国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察(chá)国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿(ná)地(dì)份(fèn)额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一(yī)些不确定(dìng)性(xìng)。其(qí)实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏(fá)力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性(xìng)的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同(tóng)行好(hǎo)得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以只能耐(nài)心地去饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思等待它(tā)的基本面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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