万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于(yú)海淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团(tuán)有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的(de)，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出(chū)执(zhí)行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòn岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市0000; line-height: 24px;'>岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市g)前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖出(chū)去回本(běn)，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规(guī)模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵(kē)成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市strong>

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权(quán)交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又(yòu)如(rú)何能独(dú)善其(qí)身？