“现在的房地(dì)产很难(nán)再(zài)出(chū)现像过(guò)去(qù)十年的(de)系统性行(xíng)情。”思睿集(jí)团合伙人、首席(xí)经济学家洪灏向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，房地产(chǎn)行业分化的愈加明显(xiǎn)，让机(jī)构(gòu)和投(tóu)资(zī)者的关注(zhù)度从(cóng)板块向单个标(biāo)的转移。上海利(lì)檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从行业来看，无论是(shì)业绩，还是估值，房地(dì)产(chǎn)都已经双杀到(dào)了最(zuì)底部，而且是反复地杀到了底部，再往下(xià)的空间已经不大(dà)了(le)。

　　三道(dào)红线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房(fáng)地产(chǎn)个(gè)股的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在(zài)房地产赛道中(zhōng)进(jìn)行选择，需要非常小心，避免选了半(bàn)天，标的公司(sī)出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要满(mǎn)足(zú)以下三(sān)个基准：有大的(de)国资背景的、杠杆率较低的、此前没(méi)有踩过红线(xiàn)的(de)。

　　他还表示(shì)，如果关注(zhù)一下今年房地产(chǎn)的(de)开发资金(jīn)来源，可以(yǐ)发现，其实银行的信贷倾向是不太(tài)愿意给房企贷款的，房企的(de)主要资金来源来自新盘的销(xiāo)售。但今年新房的(de)销售情况相(xiāng)较一般。再(zài)关注一(yī)下，哪些房企能从银行(xíng)拿(ná)到钱，其实主要还(hái)是那些(xiē)有国企背景的房企，民营房企(qǐ)相对比较(jiào)困难，所(suǒ)以(yǐ)整个行业出现了一个很明显的分化，无论是在销售，还是融资等各(gè)个方面都非常明(míng)显(xiǎn)。现(xiàn)在有(yǒu)国资背景的房企(qǐ)在资本市场表现(xiàn)相对较好，但没有国资背(bèi)景(jǐng)的民营(yíng)房(fáng)企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周刊》表示，在(zài)房地产行业(yè)内(nèi)，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具(jù)体到如何挖掘，我们会特(tè)别重视企业(yè)的成本优(yōu)势，更具体(tǐ)一点(diǎn)，就是它(tā)的净借贷水平（净负(fù)债率(lǜ)）是不(bù)是行业内的最低水平；利润率是不(bù)是行(xíng)业内最高的；融资成本是否(fǒu)是行(xíng)业内最低(dī)的(de)；建安成本是否也是业内(nèi)最低的；这些都是(shì)我们看重(zhòng)的(de)一家房企的综合(hé)成本。

　　需要注意的是，能够同时满(mǎn)足上述条件的房(fáng)企并(bìng)不多。即便是在国央(yāng)企中(zhōng)，仍有部分房企出现了“三道(dào)红线”的“踩线(xiàn)”情(qíng)况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为例，《红(hóng)周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城(chéng)投、中(zhōng)交地产、中(zhōng)国(guó)武夷等国央企“三道红(hóng)线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发展(zhǎn)、京投发展、光明地(dì)产、云南城投、首开(kāi)股份、珠江股份(fèn)、城投控(kòng)股等国央企房(fáng)企也(yě)踩了“三(sān)道红(hóng)线(xiàn)”中的(de)两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是(shì)有着较稳健特色的国央企房(fáng)企，其财(cái)务指(zhǐ)标(biāo)称得上(shàng)完全健康的仍是少数。而更加值得注意(yì)的是(shì)，在(zài)2022年(nián)，不少国企，甚至地方国企(qǐ)开始大举扩(kuò)张。而(ér)这无(wú)疑又进一(yī)步考验着国(guó)央企的资金链情况。

　　对房(fáng)企(qǐ)而言，扩张(zhāng)速(sù)度的张弛(chí)有(yǒu)度尤为重要(yào)，节(jié)奏把握准(zhǔn)确，有助(zhù)于房企储备(bèi)优质“弹药”；但过于乐观的预判(pàn)未来市场(chǎng)，以及过于激进的扩张(zhāng)拿地节(jié)奏也有可能让房企(qǐ)重蹈此前(qián)的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置的(de)一家(jiā)房企进行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续(xù)4年的净借贷比例都维持在33％左右(yòu)，完全没(méi)有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明显(xiǎn)感觉(jué)到机(jī)会来了，其开始(shǐ)在(zài)一线城市(shì)进行大举拿地，净(jìng)负(fù)债率也由此(cǐ)前的33％左右水准提高到45％左右，涨(zhǎng)了接(jiē)近(jìn)三(sān)分(fēn)之一(yī)。与此同时，该房企(qǐ)新(xīn)购入地(dì)块也实(shí)现了快速的开盘利用率，预(yù)计今(jīn)年会有更多的楼盘入市(shì)。像这类企业就符合(hé)“最后的赢家(jiā)”的特点。一方面，在于(yú)它本(běn)身储备(bèi)了很多弹药(yào)，去年(nián)拿(ná)地超(chāo)1000亿(yì)元，且其中一半(bàn)在一线城市(shì)，另外一(yī)半也主要集中在强二(èr)线和二线城市；另一方面(miàn)，它的(de)扩(kuò)张是(shì)有节(jié)制(zhì)地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房(fáng)企的扩张(zhāng)速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看(kàn)到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的民营企业的影子。虽然说，见到机会(huì)时要出手，但(dàn绿豆汤的热量是多少大卡)出手的章法仍要小心，如果负债(zhài)率扩张得太(tài)快，但未来的两年市场没有想(xiǎng)象(xiàng)得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速(sù)度是否激(jī)进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是(shì)看房(fáng)企的净负债率水平，在我看(kàn)来，这个比(bǐ)例如果超过60％，就是扩张得过于快速(sù)了。

　　不难(nán)看(kàn)出(chū)，这一标准要比“三道红线”对房企的净负债(zhài)率要求(qiú)不得高于100％要更加(jiā)严(yán)格。陈(chén)昊扬解(jiě)释，当前房(fáng)地产行业的复(fù)苏速度并(bìng)没(méi)有那么快，所以要规避公司(sī)净负债(zhài)率提高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极(jí)的房企梳理(lǐ)发(fā)现，中交地产、中国金茂、华(huá)发股份、越秀地产(chǎn)、绿城(chéng)中国、保利发展(zhǎn)等房企(qǐ)2022年净负债(zhài)率都(dōu)在(zài)60％之上(shàng)。其中，中交地产净(jìng)负债率(lǜ)持(chí)续(xù)居高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜(xiān)明对比的是，华(huá)润(rùn)置地、中国海(hǎi)外发展、万(wàn)科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口、龙湖集(jí)团等房(fáng)企(qǐ)在践行较积极(jí)的拿地策略的同时，也较好(hǎo)地控制了(le)公司的扩张(zhāng)速度与净负(fù)债率水(shuǐ)平(píng)（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别民(mín)营房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑(hēi)马特质(zhì)

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们是(shì)以同一筛选(xuǎn)标准来(lái)看国(guó)央企与(yǔ)民营(yíng)房企，但(dàn)在各维度的(de)实(shí)际(jì)表现上，国央企确实会(huì)更胜(shèng)一(yī)筹。如国央企的(de)融资(zī)成本更低，融(róng)资渠道也(yě)更(gèng)顺畅，能够做到(dào)想融(róng)就融(róng)，这样，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽然(rán)对比(bǐ)民营(yíng)房企，机构更加看好国央企，但这也(yě)并不意味着，民营企(qǐ)业中就没有“黑马(mǎ)”的存(cún)在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍有少数民营房企(qǐ)同样受(shòu)到机(jī)构的青睐。比如(rú)，根据(jù)2023年一季报，滨江集团的十(shí)大流通股(gǔ)东中(zhōng)新进了“中国工商银(yín)行股份有限公(gōng)司(sī)－景顺(shùn)长城(chéng)中国回报灵活配置(zhì)混合型证(zhèng)券投资基金”“全国(guó)社(shè)保基金一一(yī)六(liù)组(zǔ)合”等。

　　除此之(zhī)外，自(zì)2021年开(kāi)始，百亿私募(mù)珠海阿巴马资产管理有限公司就长期持有滨江集团。根据一季(jì)报，该资(zī)产公司的几(jǐ)只产品(pǐn)合计持有滨江集团9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和其自身的(de)基本面表现存在一定关系。2020年(nián)以来的近三年时(shí)间，房(fáng)地产市场(chǎng)整体(tǐ)在走(zǒu)“下坡路”，但作为杭州(zhōu)本土(tǔ)房企的滨江集(jí)团仍是表现出(chū)较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨(bīn)江集团在业绩表(biǎo)现、销售规(guī)模、新增(zēng)土储(chǔ)、股(gǔ)价表现等多维度都(dōu)表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团扣非归母净利润依次(cì)为21.27亿元(yuán)、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿(yì)元；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一季(jì)报，今年一(yī)季度，滨(bīn)江集团(tuán)更是(shì)实现(xiàn)了(le)扣非(fēi)归母净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜(tóng)时代”仍能保持自身业绩(jì)的持续增长，和滨(bīn)江集团扎(zhā)根杭(háng)州的战略(lüè)布局(jú)关系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团有近(jìn)七成营收来自(zì)杭州地(dì)区，而在2021年(nián)，杭州地区的营收(shōu)比重只占到近六成。近三年持续(xù)稳居杭(háng)州房(fáng)企销(xiāo)售排(pái)名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团(tuán)在杭(háng)州的土(tǔ)储补充(chōng)同样较为(wèi)积极，根据诸葛找房、住在杭州(zhōu)网(wǎng)数(shù)据显示(shì)，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依(yī)次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持(chí)续稳(wěn)居杭州的(de)本(běn)土第一(yī)。

　　而滨江集团在杭州的较突出(chū)表现，也让滨(bīn)江(jiāng)集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江(jiāng)集(jí)团的房企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团(tuán)实现销售额607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值得(dé)注意(yì)的是，2020年(nián)至今，滨江集团股价翻了超一倍(bèi)以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机构(gòu)的集中(zhōng)调研。滨江集团(tuán)发(fā)布(bù)公(gōng)告表示，公(gōng)司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养(yǎng)老、新华养老等18家机(jī)构调研。

　　产业链布局重点移至(zhì)存(cún)量赛道

　　机构在下游家纺、家(jiā)居、物业(yè)觅α

　　实际(jì)上(shàng)房地产开发只是房地产产业链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥(ní)、建材、玻(bō)纤等材料(liào)供应商，而下游应用行业(yè)主要包括中介(jiè)服(fú)务、家用电器、物业(yè)管(guǎn)理、家(jiā)居(jū)用品。综(zōng)合《红周刊》的采访，房地产开发环节与上游材(cái)料端(duān)息息相关，新(xīn)盘开(kāi)工不足导(dǎo)致上游不(bù)被看好，机构寻觅个股阿(ā)尔法(fǎ)的思路(lù)渐渐移至下游。“中国房地产行业在(zài)进(jìn)入存量(liàng)房时代，所以对地产产业(yè)链，尤(yóu)其是偏消(xiāo)费属性的家装(zhuāng)家居领域，我们相(xiāng)对看好，因为(wèi)居民保有的住房规模越来(lái)越大，随着(zhe)时间的增加，内装更新的需求也会越(yuè)来越多。美国(guó)过去绿豆汤的热量是多少大卡的数据充分说明了(le)这一点，在新房(fáng)销售见顶之后，家具消费的增长却(què)一(yī)直都很好。对(duì)于地产产(chǎn)业链，我(wǒ)们相对(duì)看好和内装相关的行业，例(lì)如消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万(wàn)家(jiā)基金人士(shì)表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分(fēn)中相关赛道(dào)龙(lóng)头年(nián)内表现的统计(jì)，目前暂居前两位的(de)都是来自(zì)家纺赛道的公司，它们分别是富安娜和水(shuǐ)星家纺，特别是前者在月线连收七根(gēn)阳线的基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例(lì)，富(fù)安娜主要从(cóng)事(shì)纺(fǎng)织(zhī)家居、睡眠家(jiā)居、生活类产品(pǐn)的(de)研发、设计(jì)、生产及销售，旗下拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇(qí)智(zhì)”自有品牌。第一季度报告显示，报告期内(nèi)，富安娜实现营业收(shōu)入(rù)约(yuē)6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东的净(jìng)利润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季报的十(shí)大流通股股东来看，能(néng)够发现该股早(zǎo)已成(chéng)为基金重(zhòng)仓股的天(tiān)下(xià)，彼(bǐ)时包括(kuò)公(gōng)募的中(zhōng)欧(ōu)价(jià)值(zhí)发现(xiàn)、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动(dòng)价(jià)值、宝(bǎo)盈新价(jià)值(zhí)和私募的明河(hé)2016，都在其(qí)中出现(xiàn)，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金都是价值派基(jī)金经理曹名(míng)长在管的(de)产品，首季其同时(shí)重(zhòng)仓的(de)房(fáng)地产产业链(liàn)股票(piào)还有金地集(jí)团和大亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风光一时的家居(jū)板块也因(yīn)疫(yì)情、消(xiāo)费复苏进(jìn)程缓(huǎn)慢等多因(yīn)素一度沉寂，不(bù)过好在困境反转露(lù)出曙光，家居板(bǎn)块(kuài)中(zhōng)年内表现最好的是志邦家居。同一时(shí)间段，该股年内上(shàng)涨已经超过23％，从业绩来(lái)看，无论是营收还(hái)是(shì)归母净利润，公司都实现了(le)同比双升。

　　从公(gōng)司的十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，《红周刊》发现(xiàn)广(guǎng)发基金经理罗洋慧(huì)眼独(dú)具，一季(jì)报中他管理的广发策(cè)略优选(xuǎn)和(hé)广发安(ān)宏回报均增加了(le)持(chí)股，而这两只产品(pǐn)也(yě)成为志(zhì)邦家居十(shí)大(dà)流通股股东中仅(jǐn)有的两只公募。有(yǒu)意思的是(shì)，他似乎对于(yú)定制家居类标(biāo)的情有独钟，在另一(yī)家(jiā)赛道公司金(jīn)牌橱柜(guì)中，他管(guǎn)理的(de)全(quán)部三只产品均登榜十大流通股(gǔ)股东，其(qí)也(yě)成为(wèi)他(tā)的独(dú)门(mén)重仓股。

　　除去家(jiā)居(jū)家纺(fǎng)外，下游的(de)物业(yè)股也越来越被机构(gòu)所青(qīng)睐，不过这类标(biāo)的大多在香港(gǎng)上市，如(rú)何选择成(chéng)为难题。对此，前述上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金(jīn)经理举例分(fēn)析：“物(wù)业服(fú)务不是(shì)一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是(shì)希(xī)望挣的是市场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城(chéng)服(fú)务为例，它在(zài)中高端楼盘占比是比较高的，每(měi)年(nián)到(dào)期的(de)合同里(lǐ)提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能(néng)做到滚动的(de)大部(bù)分项(xiàng)目到期之后，经过两三轮(lún)合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品提价的(de)公司很少(shǎo)，因为物业公司(sī)很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后面因为保安这(zhè)些固定人员成本(běn)的年度增长，不过服务没有特别好，客户没有(yǒu)那么(me)满意，能做(zuò)到提价难度是非(fēi)常大的(de)。但是该公司能(néng)在业内做到(dào)到期之后提价率比较高，这跟它的(de)定位(wèi)和比较好的服务是有关系的。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 绿豆汤的热量是多少大卡