近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负(fù)责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料(liào)和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金(jīn)份额持有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)的(de)现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素(sù)之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者(zhě)应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)包括每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)及(jí)资产增值的收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的(de)收益(yì)主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特(tè)许经营权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额(é)单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称(chēng李宇春的现任丈夫是谁)。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露(lù)的(de)经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注(zhù)分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加(李宇春的现任丈夫是谁jiā)此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能(néng)力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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