近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了(le)解资(zī)产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价(jià)格的(de)变化。基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况及市场(chǎng)因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的(de)经营(yíng)现金流(liú)，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披(pī)露文(wén)件，结合(hé)行业及市(shì)场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资(zī)决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人实际(jì)获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022)这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报(bào)，而(ér)是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收(shōu)益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上(shàng)影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利(lì)于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基(jī)金份(fèn)额的(de)开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提(tí)是本金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包括每(měi)年的(de)现金分(fēn)红及(jí)资(zī)产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目每(měi)年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值(zhí)增(zēng)值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基(jī)金(jīn)分红的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流(liú中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022)量是指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)的(de)高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资(zī)回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明(míng)显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会(huì)载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次(cì)年(nián)的可供分配(pèi)金额(é)预测。投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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