近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置(zhì)价(jià)值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益性(xìng)，在有效(xiào)控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的(de)预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处)主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值(zhí)变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时(sh过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处í)需(xū)结合持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收(shōu)益的(de)影响程度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前提是本金(jīn)之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是(shì)变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确(què)定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年(nián)的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)项目每(měi)年的(de)现金分(fēn)红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细(xì)分来(lái)看，各类公募R过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处EITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额(é)单(dān)价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层(céng)资产的经营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责(zé)人(rén)也称。

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