导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新(xīn)增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均(jūn)较发达(dá)国家有着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么当(dāng)下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数(shù)除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月>三、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住(zhù)宅来(lái)满足(zú)因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农民(mín)带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规(guī)模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的(de)环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据调查(chá)的(de)是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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