文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确表态(tài)，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付(fù)以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于(yú)商品流(liú)通(tōng)、资金周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形(xíng)式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了(le)自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目(mù)完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套(tà建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗o)问(wèn)题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福(fú)利(lì)分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的(de)困(kùn)境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快(kuài)住房建(jiàn)设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式(shì)，住房供应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中国人(rén)民(mín)银(yín)行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用(yòng)推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预(yù)售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全(quán)部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地(dì)产(chǎn)市场快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业(yè)的快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售(s建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗hòu)款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款由第(dì)三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任(rèn)何责(zé)任与(yǔ)损失。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还(hái)。如(rú)由(yóu)于(yú)任何原(yuán)因不能(néng)购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商(shāng)账户(hù)前(qián)经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡(héng)，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节(jié)，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项目资(zī)金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。

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