OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负责人(rén)也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能事(shì)项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，浦东新区(qū)国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士(shì)表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较(jiào)大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市(shì)以来(lái)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张江光大园项目出租(zū)率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资(zī)金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影响，不好(hǎo)判断价(jià)格(gé)是不(bù)是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益(yì)率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经(jīng)济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解(jiě)决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú纤纤玉手什么意思打一生肖，纤纤玉手什么意思解一生肖)停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价(jià)格(gé)出现(xiàn)回(huí)落。在随(suí)后召(zhào)开的业绩(jì)说明会中管理人就(jiù)相(xiāng)关事(shì)项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了(le)一(yī)定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上和线下的(de)扩募说(shuō)明(míng)会上(shàng)，运营(yíng)团队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同(tóng)谈判(pàn)中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项(xiàng)目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起了(le)市(shì)场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发突然确实始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区(qū)国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业(yè)、信息(xī)技术等(děng)产(chǎn)业(yè)客户(hù)，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一(yī)些空(kōng)间，但(dàn)本(běn)着对首批(pī)扩(kuò)募、对(duì)市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园(yuán)项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化运营(yíng)为导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属于正常情况，而这(zhè)次(cì)项目的大租(zū)户退租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低(dī)点，目前(qián)市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没有得到(dào)及时(shí)修复后，张江这边也作了(le)一定的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等(děng)方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园单层以一(yī)千(qiān)平(píng)的(de)面积为主，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自(zì)身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求(qiú)和(hé)预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营(yíng)销方(fāng)面能(néng)更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责(zé)人表示，张江集(jí)团和张江高科(kē)目前在管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备项目(mù)，这(zhè)些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平台目标(biāo)的(de)坚(jiān)实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关(guān)负(fù)责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历(lì)的(de)相比(bǐ)，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排(pái)除万难，尽一(yī)切可能(néng)化解当前(qián)突发事件的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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