万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的(de)意(yì)外(wài)走红，让这个(gè)位(wèi)于(yú)北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次(cì)受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫(hè)集团成了(le)共(gòng)同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫(hè)抵押的(de)75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没(méi)你想象的那么(me)简单。

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　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的(de)顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的故(gù)事(shì)，但实(shí)际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道(dào)证(zhèng)实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者权利(lì)保(bǎo)护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于(yú)建设工程(chéng)价款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为(wèi)“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国(guó)信达(dá)申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达(dá)已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规模(mó)，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中(小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了zhōng)，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平(píng)米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pě小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了ng)。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被(bèi)执(zhí)行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个地(dì)步(bù)，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，发(fā)现其深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部(bù)股(gǔ)权(quán)。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下北京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北(běi)京(jīng)国安的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持(chí)续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北(běi)京国安，又如何(hé)能(néng)独(dú)善(shàn)其身？

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