文：任泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了(le)，不能(néng)把包袱(fú)甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这是房地(dì)产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是(shì)对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进(jìn)度(dù)在(zài)完全交房前进行(xíng)分期(qī)支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果没(méi)有这(zhè)些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要(yào)结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税(shuì)改革方案(àn)研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考后(hòu)来形成(chéng)的专(zhuān)著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针对(duì)这一系列问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东(dōng)创办立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋(wū)的(de)建造和(hé)销售，也(yě)解决(jué)了制造商的(de)资(zī)金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等(děng)能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临(lín)住房需(xū)求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时(shí)引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预(yù)售(shòu)制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地(dì)的(de)商品房预售制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次(cì)性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗金需求，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)的(de)上下(xià)游(yóu)产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美(měi)国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之(zhī)间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而房企(qǐ)通(tōng)过与购(gòu)房者(zhě)签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗购房者(zhě)支付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提(tí)供一定(dìng)的(de)保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司的(de)信(xìn)托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者(zhě)可(kě)在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一(yī)部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性(xìng)和人性(xìng)复(fù)杂(zá)性，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋(wū)重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。

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