文：任(rèn)泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步(bù)入(rù)高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度(dù)有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年(nián)代在(zài)中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模(mó)式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行(xíng)开设的信(xìn)托(tuō)账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透(tòu)明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而(ér)社(shè)会缺少大型(xíng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下(xià)的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目(mù)的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预(yù)售(shòu)许可(kě)证-签(qiān)订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购房者(zhě)对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不(bù)能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规(guī)定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地(dì)项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证(zhèng)行或(huò)产权(quán)保(bǎo)险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后(hòu)即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的(de)部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或指定(dìng)保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的(de)剩余房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返(f下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长ǎn)还机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首(shǒu)付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分估(gū)计形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提(tí)供(gōng)充分(fēn)的(de)保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品房保修期(qī)制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题(tí)全(quán)权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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