导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数据(jù)以及(jí)80多(duō)万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二(èr)是(shì)居(jū)民(mín)住宅来(lái)源(yuán)（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其(qí)他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年(nián)变化幅(fú)度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调查(chá)数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平(píng)方米的(de)家(jiā)庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万户。破(pò)旧的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存(cún)在(zài)不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配(pèi)，这是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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