饱受争议的(de)二手房交(jiāo)易(yì)中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势(shì)收取过(guò)高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服(fú)务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价(jià)等十(shí)方面，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析(xī)师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市(shì)场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成交依赖(lài)中介居(jū)间成交，房(fáng)地(dì)产调(diào)控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有非常强的(de)专业(yè)性，居民(mín)往往通(tōng)过中介来(lái)完成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不对(duì)称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成(chéng)额外的负(fù)担(dān)，而且这些服务事项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)管理和调(diào)控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作的意义(yì)更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注(zhù)最多(duō)的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务(wù)费(fèi)的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易(yì)进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不低(d辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思ī)的中介费。以北京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部(bù)门在(zài)此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要(yào)合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易(yì)双方共同承(chéng)担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发(fā)的(de)《关于房地(dì)产(chǎn)中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市(shì)执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数(sh辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思ù)特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易(yì)各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介(jiè)机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未明确具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在(zài)服务过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可(kě)。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务机(jī)构在具体收取过(guò)程(chéng)中，会结合(hé)房(fáng)屋价值(zhí)及工资(zī)标(biāo)准，综(zōng)合计算出合(hé)适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机构应(yīng)当在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务(wù)项目、服务内容和(hé)收费标准，不(bù)得混合(hé)标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和延(yán)伸(shēn)服务，应当分别明确(què)服务项目(mù)和收费(fèi)标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于市(shì)场平均水(shuǐ)平(píng)的(de)房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将会同市场监(jiān)管等部门(mén)采取约(yuē)谈等综合(hé)措施(shī)进行重点监管。市(shì)场监(jiān)管部门(mén)会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关(guān)违(wéi)法(fǎ)违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原则实行分(fēn)档(dàng)定价(jià)，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是规(guī)范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部门提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规(guī)定，未来(lái)如何(hé)具(jù)体认定其(qí)中的(de)细则，还需(xū)要看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的(de)调(diào)整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多(duō)房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更(gèng)高的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下(xià)家各支付一半的(de)中介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易(yì)过(guò)程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及(jí)税费均由购房者来承(chéng)担(dān)。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗(sú)成’的情况，一(yī)些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边(biān)收(shōu)费的(de)行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提(tí)高交易中(zhōng)操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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