万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集(jí)团成了(le)共同债务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收(shōu)回钱(qián)款不得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子(zi)现在(zài)莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算(suàn)是(shì)被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北(běi)京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上(shàng)都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的(de)高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富(fù)人(rén)也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是债(zhài)主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国(guó)信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融(róng)创(chuàng)观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成(chéng)功(gōng)奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个(gè)地步，其实(shí)是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短仅国安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。