文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的(de)不(bù)公(gōng)平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实(shí)力的(de)别(bié)建了(le)，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家(jiā)一般(bān)有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在(zài)完(wán)全(quán)交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不(bù)能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的(de)重(zhòng)大措施。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预售制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的(de)方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求的(de)问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动(dòng)项(xiàng)目完工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市化配(pèi)套(tào)问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化(huà)城(chéng)镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市(shì)场经(jīng)济(jì)的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品房预售制(zhì)度(dù)。预(yù)售制的(de)初衷是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付(fù)款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了(le)城(chéng)镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前(qián)已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地(dì)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的(de)购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金统筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房(fáng)者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款一般(bān)以定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动(dòng)机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针对期(qī)房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开(kāi)发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各(gè)个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的(de)检验验收(shōu)后(hòu)才能交付(fù)，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预(yù)售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了(le)统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房(fáng)者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方(fāng)资(zī)金监(jiān)管机(jī)构，或(huò)由(yóu)政府相关部(bù)门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大势(shì)所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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