饱受争议的二(èr)手房(fáng)交易中介(jiè)费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用(yòng)客户个(gè)人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业(yè)主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务(wù)内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费、严格实行明(míng)码标(biāo)价(jià)等十方(fāng)面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席(xí)分析(xī)师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房(fáng)对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强(qiáng)的(de)专业性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对(duì)称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民造(zào)成额外的(de)负担，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服务(wù)在(zài)内(nèi)的(de)相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序(xù)整(zhěng)顿(dùn)，是房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服务收费标(biāo)准的最(zuì)早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设(shè)部(bù)下发的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文(wén)），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同(tóng)意(yì)，可在(zài)规定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实际(jì)收(shōu)取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部(bù)门当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在(zài)服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标(biāo)价(jià)即可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构在具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价(jià)问题(tí)，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)应(yīng)当在(zài)经营(yíng)门(mén)店、网站北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服(fú)务，应(yīng)当分别(bié)明确(què)服务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收(shōu)费(fèi)前应(yīng)当(dāng)向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查处不按规(guī)定明码(mǎ)标(biāo)价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收(shōu)费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关(guān)违法违规(guī)信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦(lún)称(chēng)，住北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是(shì)规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规(guī)定(dìng)，未来如何具体认(rèn)定其中的(de)细则，还需要看(kàn)各城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多(duō)房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究(jiū)总监陆(lù)骑(qí)麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点城市(shì)的二手房(fáng)交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来(lái)承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的(de)基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分(fēn)费(fèi)用(yòng)，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当(dāng)于(yú)变相推高了房价(jià)。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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