5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三(sān)年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是(shì)金地(dì)集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化时代(dài)，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三(sān)四线(xiàn)城市。而映(yìng)射(shè)到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投(北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还(hái)需要(yào)有一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和(hé)房(fáng)价(jià)收(shōu)入也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业(yè)的(de)需求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及(jí)服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以(y北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯ǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库存(cún)的(de)优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清(qīng)的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持续现金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或(huò)许(xǔ)还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝(jué)大多(duō)数城市都(dōu)出现(xiàn)环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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