万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kā张学良多高，少帅张学良多高i)发有限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的(de)故(gù)事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没(méi)有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北(běi)京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过(guò)户手续的(de)，如(rú)果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了(le)部分(fēn)价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的(de)这75套(tào)房(fáng)子，还(hái)会被业(yè)主讨回(huí)去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托(tuō)踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠(diàn)定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生(shēn张学良多高，少帅张学良多高g)轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时(shí)间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却(què)持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善(shàn)其身(shēn)？

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