导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级(jí)城市之间，不(bù)同区域(yù)板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是(shì)否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计(jì)数(shù)据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布(bù)，一(yī)是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅(fú)为(wèi)过去(qù)十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房(fáng)等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的(de)中国(guó)城(chéng)乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生(shēng)活带来(lái)了很大(dà)的(de)不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的(de)家庭(tíng)没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困难，若(ruò)按(àn)这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需(xū)求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户(hù)均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密(mì)切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其(qí)增速可能(néng)超预(yù)期。

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