文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人(rén)层(céng)面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取(qǔ)消预售(shòu裤子175是几个x)制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的(de)？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得(dé)政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融(róng)支持(chí)当(dāng)期三(sān)好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参(cān)与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经(jīng)推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在(zài)购下(xià)九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利(lì)分房制度也出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用裤子175是几个x于当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品房的(de)需求(qiú)量大，而(ér)社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社(shè)会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开(kāi)发(fā)时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说(shuō)，是(shì)指房(fáng)地(dì)产开发(fā)企业将正在(zài)建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商(shāng)品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也(yě)成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我们(men)的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较(jiào)低(dī)，居民投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的(de)具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一(yī)的(de)预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在(zài)房(fáng)企各地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　裤子175是几个xong>2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验收合格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一(yī)定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担(dān)任(rèn)何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后发(fā)放的(de)验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期(qī)房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国期(qī)房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开(kāi)发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两道(dào)关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相应(yīng)的(de)保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开(kāi)发商(shāng)有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订(dìng)购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求(qiú)的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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