5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这一破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根(gēn)据(jù)基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来(lái)的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的(de)持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房(fáng)地(dì)产销破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗售、房地(dì)产租(zū)赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季(jì)度的收入(rù)利润(rùn)规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第(dì)一季度(dù)十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融(róng)资成(chéng)本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民营(yíng)房(fáng)开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房(fáng)地产以及(jí)上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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